Le bailleur d’un local d’habitation est-il dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans le délai de deux mois suivant la remise des clefs, dès lors qu’il ne dispose pas, dans ce délai, des éléments nécessaires à l’arrêté des comptes ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose une restitution du dépôt de garantie versé dans un délai maximal de deux mois après la remise des clefs par le locataire.

Or, il peut arriver, lorsque le logement loué se situe dans une copropriété, que le bailleur ne dispose pas des éléments nécessaires à l’établissement de l’arrêté des comptes, la réalisation de ce dernier nécessitant d’attendre l’approbation des comptes effectuée annuellement par l’assemblée générale.

Le bailleur, au fait de la sanction inhérente au défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, se sent alors contraint de restituer le dépôt de garantie au risque de ne pouvoir recouvrer les charges qui seront constatées ultérieurement et concernant la période d’occupation du locataire.

Soucieux de préserver les intérêts du bailleur et du locataire désireux de récupérer les sommes versées le plus rapidement possible, une réponse ministérielle en date du 20 mars 2000 a précisé que « les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge. Les tribunaux adoptent une attitude libérale pour ne sanctionner le bailleur que s’il retient délibérément au-delà du délai légal une somme qu’il sait devoir restituer ».

Deux réponses ministérielles, des 18 novembre 2002 et 24 février 2003, ont réaffirmé ce principe en précisant, dans le cas envisagé, que «les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans ce délai [2 mois], et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêts ». 

Telle est effectivement la position de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a eu l’occasion de se prononcer sur ce point par deux arrêts en date des 18 mars 1992 et 5 février 2003.

Cette possibilité offerte au bailleur doit cependant être appréciée restrictivement et nécessite, en conséquence, une impossibilité d’arrêter définitivement les comptes dans le délai de deux mois en raison d’un fait qui lui est étranger.

FNAIM