(C.A. Versailles 15 mars 2002 - RG. n° 00-08.186)

La cour d’appel de Versailles rappelle à nouveau que la lettre recommandée, dès lors qu’elle n’a pas été remise au destinataire absent et renvoyée à l’expéditeur, n’opère pas une notification régulière du congé.

Elle transpose d’ailleurs cette position à l’offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer (C.A. Versailles 8 mars 2002 - RG n° 01-05.313).

Cette analyse n’est pas nouvelle. Le recours à la lettre recommandée donne lieu à de nombreux incidents contentieux lorsqu’elle n’est pas retirée ou tardivement retirée.

Le principe posé est que le congé ne peut être considéré comme valablement notifié que si la lettre recommandée a effectivement atteint son destinataire⁽¹⁾.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise, en effet, que « le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier » et qu’il fait courir un délai de préavis à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ».

Aux visas des articles 668 et 669 du nouveau code de procédures civiles, les tribunaux considèrent que la lettre recommandée n’est pas réceptionnée lorsqu’il n’y a pas de remise effective au destinataire.

Les conséquences de cette notification irrégulière sont particulièrement dommageables pour le bailleur puisque seule la date de remise effective de la lettre recommandée au locataire fera courir le délai légal de préavis.

En notifiant le congé par lettre recommandée, il prend donc systématiquement le risque d’être forclos dans les délais si la lettre recommandée n’est pas retirée par le locataire.

Pour éviter cet écueil, il est conseillé, en pratique, d’adresser cette lettre recommandée suffisamment tôt avant la date d’échéance du délai de préavis légal, afin de pouvoir se rapprocher « in extremis » d’un huissier si on constatait que le locataire ne retirait pas sciemment ou non la lettre. En effet, la signification par acte d’huissier emporte date certaine au jour de la signification.

⁽¹⁾ Cass. 3^ème civ. 14 décembre 1994 - Bull civ. III, n° 216 ; Cass. 3^ème civ. 10 janvier 1996 - JCP G. 1996, IV, 477